市场概览

北京市各项工业相关经济指标在2012年第三季度持续增长。据北京市统计局，截至2012年8月底，全市工业总产值较去年同期增长6%。北京海关的消息称，前七月全市进出口总额达到240.09亿美元，同比增长11.08%。另据北京市商务委员会公布，北京市一至七月实际利用外商直接投资达52.5亿美元，同比增长15.2%。截至第三季度末，虽然有新增供应入市，但由于供应量相对于需求仍然短缺，致使租金继续上涨。目前，北京物流物业有限的空置面积抑制了租赁成交量，本季度只有北京京南物流基地和北京通州物流园这两个子市场录得租赁交易个案若干。

供应

本季度有两个新项目入市，其分别系位于北京京南物流基地的中国物流公司和位于北京空港物流园的嘉民物流。因此，北京物流物业总存量扩大至127万平方米。

需求

本季度，市场对于高质量物流物业的需求仍然保持旺盛。北京空港物流园有一个新项目于季内入市，但由于该项目竣工前已有大部分面积被市场消化，因此该子市场的空置率保持在较低水平。由于九月一新项目入市，北京京南物流基地的空置率上升至5.76%；北京通州物流园的空置率有所下降；由于租户变动导致“其他”子市场的空置率小幅上升至1.8%。

尽管有些子市场的空置率轻微上升，但由于高询盘量及充沛的客户储备，大部分业主对市场仍持非常乐观的态度。本季度几宗重大租赁交易均由内资企业完成。一国内图书出版公司，某贸易公司，某电商企业及一家国内移动通讯运营商从位于北京京南物流基地的百利威物流分别租赁了6,000平方米、3,000平方米、10,000平方米、10,000平方米的面积。另外，一家电商企业与位于北京通州物流园的招商物流签订了租赁合同。北京工业物业市场新增供应、净吸纳量和空置率。

租金

北京物流物业平均净有效租金持续增长至33.2元每月每平方米，环比增长2.78%。各子市场租金环比增长率在近1%到超过4%之间，“其他”子市场增速最快，环比达到4.21%，北京通州物流园及北京空港物流园紧随其后，租金增长率环比分别为4.07%和3.08%。北京京南物流基地的租金增长速度最为缓慢，环比增长仅0.98%。北京空港物流园仍为租金最高的区域，其平均净有效租金为36.74元每月每平方米。本季，在经历了逾4%的租金增长后，北京通州物流园的平均净有效租金已接近北京空港物流园，达到36.71元每月每平方米。

投资

2012年第三季度投资市场表现平静，无物业整售成交。鉴于目前的市场状况，相较于出售，自持并将物业出租仍是业主的首选。本季，物流物业土地市场的活跃度有限。季内共有17块工业用途宗地买卖成交，其中仅有一块位于通州马驹桥的宗地为物流用途。该地块由苏宁电器(002024,股吧)竞得，总价4,344万元人民币，建设用地面积为54,277.85平方米，总建筑面积为81,417平方米。

展望

相较于不稳定的世界经济而言，前三季度中国经济持续稳定增长，多家金融机构及银行预测中国2012年全年GDP增速将在8%左右徘徊。截至8月底，北京市居民收入增速超过GDP增速，因此居民消费也会随之增长。由于在线购物已成为一种流行的消费方式，电商及第三方物流企业是物流物业的主要需求来源，预计其未来对物流物业的需求仍会保持旺盛。

由于今年第四季度仅有一个总建筑面积为12,000平方米的项目入市，市场供应仍较紧张。而未来12个月的市场供应亦将非常有限，仅有16万平方米的新增供应计划入市。鉴于开发商均为知名工业地产发展商，预计这些新增供应将是优质的物流物业，且大部分业已与租户签约。

预计今年第四季度及2013年北京物流物业资产表现良好。在假设目前经济情况和市场基本面不变的前提下，在市场供应紧张及需求高涨的背景下，租金将会保持增长。此外，预计在未来的12个月内，各子市场的租金差异将会缩小。